Condominio: tra accordi e disaccordi

L’amicizia o anche solo un dialogo collaborativo e un rapporto costruttivo coi vicini possono rappresentare una risorsa importante e una facilitazione nella gestione della casa e della vita della propria famiglia, ed è questo a cui ognuno dovrebbe tendere. Purtroppo non è sempre così, tanto è che in Italia, come rivela l'Associazione nazionale amministratori d'immobili (Anammi), sono circa un milione le liti condominiali che si svolgono ogni anno e quasi 500.000 quelle che approdano in tribunale. E dire che, per ottenere un ambiente sereno, basterebbe ricordare quanto le azioni di ognuno abbiano un impatto sugli altri residenti. In pratica le scelte da compiere quotidianamente per raggiungere una convivenza piacevole dovrebbero essere guidate da due fondamentali principi: il rispetto del regolamento di condominio, ossia di una serie di norme comuni, e il manifestare educazione civile, ossia seguire un comportamento che rifletta considerazione per gli altri inquilini.

Regolamenti condominiali: tra diritti e doveri

La conoscenza approfondita dei propri diritti e doveri è quindi essenziale per ogni condomino, non solo per vivere serenamente all'interno della propria comunità, ma anche per prevenire e gestire eventuali conflitti in modo costruttivo. Tra i diritti fondamentali che regolano la vita condominiale vi è quello di partecipare alle decisioni riguardanti la gestione del condominio, l’usufruire delle parti comuni nel rispetto delle regole circa le modalità e gli orari. Inoltre, ogni condomino ha il diritto di eseguire lavori nelle proprie unità immobiliari, purché questi non compromettano la sicurezza o l'estetica dell'edificio. Oltre i diritti, anche la specifica conoscenza dei doveri risulta essenziale al fine di mantenere un ambiente di vita funzionale all'interno di un edificio condiviso. I condomini sono tenuti a contribuire alle spese comuni proporzionalmente alla frazione di proprietà del fabbricato posseduta rappresentata dalla propria unità immobiliare, così come definito dalla tabella millesimale. È dovere di tutti gli occupanti, proprietari e inquilini, rispettare le norme contenute nel regolamento condominiale, che possono includere limitazioni sull'uso delle parti comuni e sulla conformità estetica del fabbricato riguardanti ad esempio l’uniformità di tende da sole, pergole, corpi illuminanti, ma anche regole e divieti sul posizionamento in facciata di corpi di impianti (es.: lampade, antenne satellitari, apparecchi termoidraulici, etc.). Un regolamento condominiale tuttavia nel tempo può divenire obsoleto e necessitare di aggiornamenti e modifiche: è questo un iter sempre ammissibile, che si diversifica però a seconda della natura del regolamento stesso (contrattuale o assembleare). Il regolamento contrattuale è stato approvato all'unanimità dai condomini e per modificarlo è necessario mantenere questo livello di consenso; ogni cambiamento deve essere accettato da tutti i proprietari. D'altra parte, il regolamento assembleare, che è stato deliberato dalla maggioranza dei presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi, può essere modificato con lo stesso tipo di maggioranza.

Il buon vicinato

Sembra banale dirlo, eppure il primo buon comportamento condominiale consisterebbe semplicemente nel salutare i propri vicini o offrire loro aiuto quando necessario, e poi, altrettanto semplicemente, rispettare gli orari di silenzio, aver cura delle aree comuni, partecipare costruttivamente alle riunioni, collaborare nella gestione dei rifiuti differenziati, nonché mostrare disponibilità a discutere e risolvere pacificamente eventuali disaccordi, evitando dispetti e ripicche. Mentre di contro risulta inaccettabile comportarsi in modo aggressivo nei confronti degli altri residenti o dell'amministratore del condominio: questo tipo di atteggiamento può deteriorare i rapporti interpersonali e creare un ambiente ostile. Secondo un sondaggio, svolto da Anammi sui suoi 13.000 associati, le principali cause di litigi tra i condomini si basano proprio sui rapporti di vicinato e riguardano: rumori e odori molesti, occupazioni indebite delle aree comuni, schiamazzi, cattiva gestione degli animali, danni durante lavori o traslochi e comportamenti maleducati.

Mediazione obbligatoria, in cosa consiste

Qualsiasi natura abbiano le controversie condominiali per risolverle è fondamentale adottare un approccio che privilegi il dialogo col vicino, che può anche essere poco consapevole di quanto stia operando e del disturbo di cui egli è causa. Una delle prime strategie consiste quindi nel tentativo di risoluzione amichevole, cercando di parlarsi, esponendo il proprio punto di vista in modo chiaro e rispettoso; questo può spesso prevenire l'escalation del conflitto. Non sortendo l'effetto desiderato, si può ricorrere alla Mediazione obbligatoria: introdotta nel 2010 (regolata dal Decreto Legislativo n. 28/2010 e successive modifiche) rappresenta un passaggio fondamentale prima di procedere con azioni legali. I vantaggi della mediazione, il cui accordo raggiunto è vincolante e ha lo stesso valore legale di una sentenza giudiziaria, sono numerosi e significativi. Innanzitutto offre una risoluzione delle controversie più rapida rispetto al tradizionale processo giudiziario, inoltre, i costi associati sono inferiori a quelli di un processo legale, mentre un altro vantaggio consiste nella possibilità di raggiungere soluzioni personalizzate e flessibili, che tengano conto degli interessi reali delle parti, cosa che non sempre è possibile in sede giudiziaria, dove le decisioni sono più rigide e basate su interpretazioni della legge legate a sentenze pregresse. La mediazione soprattutto promuove il dialogo e la collaborazione tra i condomini, mira a mantenere e ripristinare relazioni positive all'interno della comunità condominiale e a prevenire futuri conflitti. Solo se la mediazione non portasse a una soluzione, l'ultima risorsa sarà il ricorso al Tribunale ordinario, che si pronuncerà in base alle norme del Codice Civile e del Regolamento Condominiale.

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