La stanza “fuori”

Un grande terrazzo, un bel giardino: sono spazi preziosi che abbiamo imparato a godere ancor di più nei mesi trascorsi forzatamente in casa, tant’è che il mercato immobiliare ha registrato un’impennata di richiesta proprio per appartamenti che dispongano di spazi esterni. Luoghi così piacevoli da sfruttare in primavera e in estate che viene spesso voglia di poterne ampliare l’utilizzo anche nelle altre stagioni: il modo per farlo è quello di creare delle stanze delimitate da tende, tettoie, pergolati, serre o verande. Va però sottolineato che non sempre è possibile realizzare questi interventi senza avviare le opportune pratiche edilizie poiché ognuno di essi appartiene a una distinta categoria a cui corrisponde un titolo abilitativo che va autorizzato in conformità del Regolamento Edilizio adottato dal Comune in cui ricade l’immobile.

Per farsi un’idea, bisogna innanzitutto considerare la funzione che il manufatto è destinato ad assumere: ombreggiamento e protezione dagli agenti atmosferici (pergole, tende, tettoie) o aumento dello spazio vivibile dell’appartamento (serre e verande). La giurisprudenza edilizia dà inoltre valore alla precarietà e all’inamovibilità dell’opera: in linea di massima se risulta rimovibile senza demolizioni e ha carattere temporaneo, è esente da autorizzazioni preventive. È inoltre importante comprendere se l’intervento che si vuole realizzare ricada nelle attività di Edilizia libera, per cui basta una semplice Comunicazione inizio lavori (CIL) o una Comunicazione asseverata da un tecnico abilitato la (CILA). Potrebbe anche essere necessario richiedere un titolo abilitativo, a questo punto bisognerà necessariamente rivolgersi a un tecnico abilitato e avviare la pratica di Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) oppure richiedere il Permesso di Costruire (PdC).

Per dipanarsi nel labirinto delle definizioni e quindi delle regole da seguire per non incorrere involontariamente in abusi (pena sanzioni e anche la rimozione dei manufatti) vi segnaliamo di seguito una panoramica di tipologia di strutture per esterni, dalle più leggere alle più importanti e il conseguente prospetto normativo di massima che ne regola le autorizzazioni. Una nota positiva è che molti degli interventi illustrati di seguito possono beneficiare di agevolazioni che vanno dalla detrazione dal 50% al 65% usufruendo dell’Ecobonus o addirittura, con il nuovo Decreto Rilancio (approvato dal Senato il 16 luglio 2020), del 110%.

Iniziamo con la tenda da sole, composta da una struttura metallica, ancorata alla parete e/o al soffitto, che sorregge un telo di copertura per la protezione dell’ambiente sottostante. Non è considerata una pertinenza e manca di autonoma conformazione strutturale, quindi rientra nelle opere di edilizia libera, essendo assimilabile a un intervento di manutenzione straordinaria che non determina alcuna variazione plano-volumetrica dell’immobile. In qualche caso esistono vincoli nel regolamento di condominio che ne stabiliscono colore e modello da adottare. Inoltre, nel caso in cui la zona o l’edificio siano di particolare pregio storico-artistico, sarà necessario richiedere l’autorizzazione degli Enti competenti.

Le pergole e i gazebo consistono invece in un’impalcatura costituita da i montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali; devono essere aperti sui lati e non prevedere fondazioni ma solo un semplice ancoraggio alla pavimentazione. Anche le coperture non devono essere fisse: sono ammessi rampicanti, teli retraibili (pergotende) o lamelle rigide scorrevoli e orientabili. La realizzazione può richiedere, a seconda del Comune di pertinenza, un titolo abilitativo diverso rispetto alle dimensioni, alla superficie e al materiale della struttura. Per rimanere nel regime di edilizia libera generalmente occorre che la dimensione della pergola non superi il 30% della superficie abitativa e un’altezza di 3 metri. Esistono sul mercato bellissimi modelli prefabbricati in legno, acciaio o alluminio, già predisposti per una serie di accessori come: zanzariere, teli ombreggianti, motorizzazione delle lamelle mobili di copertura, illuminazione, pavimentazione flottante su cui si fissano i montanti.

La tettoia è ancora diversa: si tratta infatti di una struttura intelaiata poggiante su pilastri, coperta da elementi rigidi, aperta su due o più lati ed eventualmente ancorata ai muri dell’appartamento. Tale struttura non ha carattere di inamovibilità ma viene considerata un’opera fissa, decade quindi il concetto di precarietà dell’opera, ed è considerata a livello urbanistico una pertinenza; per questo necessita di un progetto strutturale e richiede, a seconda del Comune di pertinenza e dell’ampiezza (che non dovrebbe superare il 20% dell’area dell’appartamento,) di una semplice CILA o di una SCIA. Bisogna inoltre rispettare le distanze minime verso i fabbricati limitrofi e in caso di vincoli architettonici o paesaggistici (in centri storici oppure in aree di pregio) occorre il nulla osta dell’ente preposto alla tutela del vincolo. La tettoia può essere anche considerata un supporto per pannelli solario fotovoltaici.

Interessante e innovativa è poi la serra bioclimatica, uno spazio di mediazione climatica delimitato da pareti vetrate, cioè uno spazio intermedio tra interno ed esterno, non riscaldato e che permette di accumulare calore, grazie all’effetto serra, da sfruttare come ausilio al riscaldamento della casa. Si tratta di un vero e proprio dispositivo tecnico finalizzato al risparmio energetico (e come tale usufruisce di incentivi) realizzabile attraverso una SCIA purché vengano rispettati determinati requisiti: essere posto in condizioni ottimali di irraggiamento e con un orientamento preciso da sud est a sud ovest; essere apribile almeno per 1/3 della superficie complessiva vetrata e schermabile dal sole durante la stagione estiva, per evitare il surriscaldamento; essere privo di qualunque impianto di climatizzazione; la superficie netta deve essere inferiore o uguale al 15% della superficie utile abitativa; un calcolo energetico deve dimostrare che la struttura contribuisce a ridurre di almeno il 10% il fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale.

La veranda, infine, è una struttura chiusa, fissa, fatta per durare nel tempo costituita da profili sottili e ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Questo manufatto costituisce, dal punto di vista urbanistico, un aumento della volumetria dell’edificio e necessita quindi di un PdC e di una serie di verifiche: che l’immobile abbia ancora della volumetria residua, che siano rispettati i rapporti di superficie aereo illuminante stabiliti dal regolamento d’igiene ed eventuali altre norme contenute nel proprio regolamento comunale. Inoltre, per coloro che vivono in condominio, è necessario ottenere il parere positivo di tutti i condomini e una volta realizzata comporterà il ricalcolo del frazionamento in millesimi di proprietà di tutto il condominio: tale autorizzazione sarà allegata alla richiesta da presentare al Comune. In zone sottoposte a vincolo storico-artistico o paesaggistico, bisogna chiedere l’autorizzazione all’ente competente.